Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Оренбургское отделение № 8623 к Соколовой И.В., Соколову А.Н., обществу с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Кварта", с участием третьих лиц судебного пристава-исполнителя Бузулукского ГОСП УФССП России по Оренбургской области Бай Ирины И.С., Управления Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ПАО Сбербанк "Сбербанк России" - Оренбургское отделение № 8623 обратилось в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В обоснование исковых требований Банк указал, что ** ** **** между ПАО Сбербанк и Соколовым А.Н., Соколовым Ю.Н., Соколовой И.В. (далее созаемщики) заключен кредитный договор № (далее кредитный договор).

В соответствии с п. 1.1. кредитного договора Банк предоставил созаемщикам кредит в сумме 855 000 руб. сроком на 240 месяцев на 12% годовых на приобретение квартиры, площадью 50 кв.м. с земельным участком, 936 кв.м. по адресу: <адрес>. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в залог Банком были приняты вышеуказанные квартира с земельным участком.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, Банк обратился в суд с иском о расторжении кредитного договора и досрочном взыскании задолженности.

Решением Бузулукского районного суда от ** ** **** иск Банка был удовлетворен, с созаемщиков в солидарном порядке взыскана задолженность в сумме 499 049,52 руб., госпошлина по имущественным требованиям в сумме 11190,50 руб., госпошлина по неимущественным требованиям в сумме 3 000 руб., расторгнут кредитный договор, обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Установлена начальная продажная цена квартиры на торгах в размере 456 000 руб.

Банком в отношении созаемщиков были получены исполнительные листы, которые были переданы на исполнение в Бузулукское ГОСП УФССП России по Оренбургской области. В рамках возбужденного исполнительного производства заложенная квартира была передана на торги. Организатором торгов было назначено ООО «Группа Компаний «Кварта». Подведение итогов по первым торгам было назначено на ** ** ****.

** ** **** был составлен протокол о том, что в связи с тем, что на участие в торгах не было подано ни одной заявки, организатором торгов принято решение о признании торгов несостоявшимися.

** ** **** судебным приставом-исполнителем Бузулукского ГОСП вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%. Итого цена реализации квартиры на вторых торгах составила 387 600 руб.

Подведение итогов по вторым торгам было назначено на ** ** ****.

** ** **** организатором торгов ООО «Группа Компаний «Кварта» в адрес Управления Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области было направлено уведомление о несостоявшихся повторных торгах арестованного имущества, в том числе и в отношении квартиры, собственниками которой являются Соколов А.Н. и Соколова И.В.

Бузулукским ГОСП УФССП России по Оренбургской области в адрес ПАО Сбербанк направлено предложение оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой по цене на 25% ниже его первоначальной стоимости. Таким образом, цена, по которой Банку предложено оставить квартиру за собой составила 342 000 руб.

** ** **** Банком в адрес Бузулукского ГОСП УФССП России по Оренбургской области и ООО «Группа Компаний «Кварта» было направлено уведомление о согласии оставить за собой не реализованную квартиру. При подготовке документов по перерегистрации квартиры за ПАО Сбербанк, было установлено, что не обращено взыскание на заложенный в пользу Банка земельный участок, на котором расположена квартира.

** ** **** Бузулукским районным судом Оренбургской области вынесено решение об обращении взыскания на земельный участок, общей площадью 936 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес> путем реализации на публичных торгах с установлением начальной продажной цены залога в размере 36 000 руб. Банком получены исполнительные листы в отношении Соколовой И.В. и Соколова А.Н. и предъявлены на исполнение.

** ** **** судебным приставом-исполнителем Бузулукского ГОСП возбуждено исполнительное производство, предметом исполнения является обращение взыскания на земельный участок.

** ** **** в адрес Банка от Управления Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области поступило письмо, в котором Банку сообщается, что передача земельного участка на реализацию не представляется возможной из-за нарушения ст. 35 Земельного кодекса РФ. Согласно кредитно-обеспечительной документации Банку в залог были предоставлены квартира вместе с земельным участком, на котором она расположена.

В настоящее время права Банка нарушены и не могут быть восстановлены без признания торгов недействительными и проведения новых торгов, где квартира и земельный участок должны продаваться совместно.

Просит суд признать недействительными торги по реализации квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, которые ** ** **** признаны несостоявшимися. Обязать Бузулукское ГОСП УФССП России по Оренбургской области возбудить сводное исполнительное производства в отношении Соколова А.Н. и Соколовой И.В. по обращению взыскания на квартиру по адресу: <адрес>, кв. Обязать Бузулукское ГОСП УФССП России по Оренбургской области объединить в сводное исполнительное производство по реализации квартиры с кадастровым номером 56:08:0501001:472 и производство по реализации земельного участка с кадастровым номером № и передать по акту приема-передачи на торги единым лотом указанные квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>.

Определением Бузулукского районного суда от ** ** **** ненадлежащий ответчик Бузулукский ГОСП УФССП России по Оренбургской области заменен на надлежащих ответчиков Соколову И.В, Соколова А.Н., ООО «Группа Компаний «Кварта», в качестве третьих лиц привлечены судебный пристав-исполнитель Бузулукского ГОСП УФССП России по Оренбургской области Бай И.С., Управление Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области.

Определением Бузулукского районного суда от ** ** **** производство по делу в части требований обязать Бузулукский ГОСП УФССП России по Оренбургской области возбудить сводное исполнительное производство в отношении Соколова А.Н. и Соколовой И.В. по обращению взыскания на квартиру по адресу: <адрес>, кв.; и обязать Бузулукского ГОСП УФССП России по Оренбургской области объединить в сводное исполнительное производство по реализации квартиры с кадастровым номером № и производство по реализации земельного участка с кадастровым номером № и передать по акту приема-передачи на торги единым лотом указанные квартиру и земельный участок по адресу: <адрес> прекращено, в связи с отказом истца от иска.

Представитель истца Сарайкина Л.А., действующая на основании доверенности № от ** ** **** поддержала исковые требования о признании недействительными торгов по реализации квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, которые ** ** **** признаны несостоявшимися

Ответчики ООО «Группа Компаний «Кварта», Соколов А.Н., третье лицо Управление Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области в судебное заседание своего представителя не направили, извещены о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Ответчик Соколова И.В., третье лицо судебный пристав-исполнитель Бузулукского ГОСП УФССП России по Оренбургской области Бай И.С., в судебное заседание не явились, извещены о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика Соколовой И.В. – Сергеев Ю.В., действующий на основании доверенности от ** ** **** в судебном заседании указал, что Соколова И.В. не может являться ответчиком, так как имеется решение суда вступившее в законную силу об обращение взыскание на заложенное имущество. К организации и проведении торгов его доверитель никакого отношения не имеет.

Если торги проведены с существенными нарушениями, то торги могут быть признаны недействительными. Просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Третье лицо Соколов Ю.Н. в судебном заседании указал, что требования подлежат удовлетворению. Он поручитель, из его зарплаты удерживается задолженность в размере 50% от зарплаты. В случае признания торгов недействительными появится возможность удовлетворения требований банка путем обращения взыскания на дом и земельный участок Соколовых.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд, находит возможным, рассмотреть гражданское дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (часть 1).

Согласно абз. 2 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно статье 92 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона (часть 3).

Согласно пункту 1.2 Соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30 апреля 2015 года "О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество" реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество (его территориальные органы) и привлекаемые им в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок физические и юридические лица (специализированные организации).

Как установлено судом и усматривается из материалов дела ** ** **** между ПАО Сбербанк и Соколовым А.Н., Соколовым Ю.Н., Соколовой И.В. заключен кредитный договор №.

Решением Бузулукского районного суда от ** ** ****, вступившем в законную силу ** ** **** исковые требования ПАО «Сбербанк России» к Соколову А.Н, Соколовой И.В, Соколову Ю.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на залог удовлетворены частично. С Соколова А.Н, Соколовой И.В, Соколова Ю.Н. взыскано солидарно в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженность в сумме 499049,52 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 11190,50 руб., расходы по оплате госпошлины по неимущественным требованиям в сумме 3 000 руб., расторгнут кредитный договор, обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №. Установлена начальная продажная цена квартиры на торгах в размере 456 000 руб. Определен способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

На основании решения суда от ** ** **** Бузулукским районным судом выданы исполнительные листы серии ФС №, №.

** ** **** по обращению взыскания на заложенное имущество - спорную квартиру, путем её реализации с публичных торгов постановлением судебного пристава-исполнителя Бузулукского ГОСП Бай И.С. возбуждено исполнительное производство №-ИП.

** ** **** судебным приставом- исполнителем Бузулукского ГОСП Бай И.С. наложен арест на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается актом о наложении ареста ( описи имущества) от ** ** ****.

** ** **** постановлением судебного пристава-исполнителя Бузулукского ГОСП Бай И.С вышеуказанное имущество передано в Территориальное Управление Федерального Агентства по Управлению Федеральным имуществом по Оренбургской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. Начальная стоимость имущества составила 456000 рублей.

Как следует из извещения о проведении торгов № от ** ** ****, опубликованного ** ** **** организатором торгов является ООО «Группа Компаний «Кварта», заложенное имущество, подлежащее реализации: квартира площадью 50 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №. Дата проведения торгов ** ** ****.

** ** **** был составлен протокол № о признании торгов в электронной форме несостоявшимися в связи с тем, что на участие в торгах не было подано ни одной заявки, организатором торгов принято решение о признании торгов несостоявшимися.

** ** **** судебным приставом-исполнителем Бузулукского ГОСП Бай И.С. вынесено постановление № о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% и установлена цена в размере 387600 рублей.

Согласно извещению о проведении торгов № от ** ** ****, опубликованного ** ** **** организатором торгов является ООО «Группа Компаний «Кварта», заложенное имущество, подлежащее реализации: квартира площадью 50 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №. Дата проведения торгов ** ** ****.

В силу требований статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" Бузулукским ГОСП УФССП России по Оренбургской области в адрес ПАО Сбербанк направлено предложение оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой по цене на 25% ниже его первоначальной стоимости, которая составила 342 000 руб.

** ** **** судебным приставом-исполнителем Бузулукского ГОСП Бай И.С. вынесен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю - ПАО « Сбербанк России»

Согласно решению Бузулукского районного суда от ** ** ****, вступившего в законную силу ** ** **** исковые требования ПАО «Сбербанк России» к Соколову А.Н, Соколовой И.В, Соколову Ю.Н. об обращении взыскания на залог удовлетворены. Обращено взыскание на земельный участок, общей площадью 936 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес> путем реализации на публичных торгах с установлением начальной продажной цены залога в размере 36 000 руб.

На основании решения суда от ** ** **** Бузулукским районным судом выданы исполнительные листы серии ФС №, №.

** ** **** по обращению взыскания на заложенное имущество - спорный земельный участок, путем его реализации с публичных торгов постановлением судебного пристава-исполнителя Бузулукского ГОСП Бай И.С. возбуждено исполнительное производство №-ИП.

Согласно сообщению от ** ** **** Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> передача земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на реализацию не представляется возможной из-за нарушения ст. 35 Земельного кодекса РФ, поскольку на указанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, который включает в себя помещение с кадастровым номером №. После признания двух торгов по продаже указанного помещения несостоявшимися, оно было передано взыскателю ПАО «Сбербанк России» в счет погашения долга.

Согласно пп.5 п.1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

В силу п. 11 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером № жилого дома с кадастровым номером № ответчиками не оспаривался.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что при проведении торгов нарушен закрепленный в статьях 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку допущенные нарушения при проведении торгов являются существенными, привели к ущемлению прав и законных интересов истца, поскольку утратилась взаимосвязь объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен.

Согласно п. 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" ответчиками по требованиям о признании торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

Поскольку организатором торгов является ООО «Группа Компаний «Кварта», то оно является надлежащим ответчиком, в связи с чем в иске ПАО «Сбербанк России» к Соколовой И.В., Соколову А.Н. надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Оренбургское отделение № к Соколовой И.В., Соколову А.Н., обществу с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Кварта", о признании торгов недействительными, удовлетворить частично.

Признать недействительными торги по реализации квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, которые ** ** **** признаны несостоявшимися.

В удовлетворении исковых требований публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Оренбургское отделение № к Соколовой И.В., Соколову А.Н. о признании торгов недействительными – отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Бузулукский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Сафронова.

<данные изъяты>